本文摘要：宅基地“三权分置”的月明确提出，不仅为新时期宅基地制度顶层设计奠下了基础，也为城乡生产要素公平权利流动建构了条件。

宅基地“三权分置”的月明确提出，不仅为新时期宅基地制度顶层设计奠下了基础，也为城乡生产要素公平权利流动建构了条件。2018年中央一号文件明确提出“探寻宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，实施宅基地集体所有权，确保宅基地农户资格权和农民房屋财产权，有助于放活宅基地和农民房屋使用权”。中央在月文件中首次明确提出宅基地“三权分置”，目的减缓补充农地制度（总承包耕地、集体经营性建设用地、以宅基地居多的集体非经营性建设用地）改革中宅基地这块最短板，强化新时期农村发展新的动能。

农村宅基地制度由来已久我国农村土地主要分成农业用地、集体建设用地（宅基地、集体经营性建设用地、公益性公共设施用地）以及其他土地。其中，农村宅基地在我国早已有很长的历史了。早于在合作化运动发展到农村人民公社阶段，就浸润了宅基地制度。

“宅基地使用权”概念1963年3月在《关于对社员宅基地问题不作一些补充规定的通报》中首次经常出现。不过，彼时农民并非唯一被容许享有宅基地的群体，部分城镇居民也享有宅基地。1998年《土地管理法》施行后，之前城镇居民的宅基地使用权变为了城市建设用地使用权。

此后，农村宅基地（全称“宅基地”）被划入农村“非经营性建设用地”。关于宅基地使用权的交易，则由1950年施行的《土地改革法》中的“土地所有权的交易”，进化为《中华人民共和国宪法修正案》（1988年）中的“土地使用权的出让”。2007年施行的《物权法》将宅基地使用权界定为在农村集体土地之上创建的用益物权。鉴于宅（私有）、恩（集体所有）正处于拆分状态，规范农村宅基地使用权出让的明确法律法规目前为止并未实施，实践中宅基地使用权的出让主要展现出为政府征地。

目前为止，宅基地的主要功能是确保农民居住于，宅基地及农房的资产资本功能受到诱导，宅基地的物权权能依旧正处于破损状态。现行宅基地制度面对一些问题从上文可以显现出，我国现行宅基地制度面对一些问题，主要展现出在以下几个方面：一是人地绑，即农村集体经济的组织成员资格是取得本村宅基地使用权的必要条件。在农村人口不可逆转的城市化进程中，宅基地使用权的供给制度已丧失意义，不仅有利于农地资源的集约节约利用，甚至激化了“人地绑”，沦为城市化进程的羁绊，农村户籍沦为香饽饽就是毫无疑问。

二是出让容许，宅基地使用权出让容许政策与出让市场需求之间的对立日益锐利。1986年，“维护耕地”下降为一项基本国策。1999年5月，国务院办公厅公布《关于强化土地出让管理不准投机土地的通报》规定，集体土地使用权不得转让、出让或租赁用作非农业建设，农房不得向城市居民出售。次年10月，《关于深化改革严苛土地管理的要求》禁令城镇居民在农村出售宅基地。

三是其他权能容许，比如容许收益权与处分权诱导了宅基地使用权的资产资本功能。《物权法》将宅基地使用权界定为用益物权，但只明确规定其权能还包括占据和用于，并未对收益权与处分权作出规定。由于宅基地使用权的光阴仅限于本村集体经济的组织成员之间，交易者的同质性造成实际再次发生的合法交易十分较少，流动性严重不足必要容许了宅基地使用权的价值。

四是权利存续期未知，宅基地使用权的物权性与福利性共存。即宅基地使用权“一级市场”获得的福利性与“二级市场”获得的多样性（承继、交易等），这一现状正是2018年一号文件中明确提出的探寻“资格权”与“使用权”的背景与切入点。

同时宅基地使用权作为物权，却无用于期限容许，农房与国有土地上建于的、具备权利交易功能的商品房显著有所不同，突显其土地用于期限优势，也正是城里人趋之若鹜的最重要原因之一。总之，我国农村宅基地制度以“人地绑”“宅基拆分”“容许光阴”“使用权用于”为其主要特征，该制度不仅早就瓦解了“人地分离出来”的现实，且在城镇化进程中宅基地占地面积不降反升，农宅资产闲置和农地资源浪费日趋严重。有数据表明，目前农村宅基地大约2亿亩，其中大量被闲置。

我国宅基地制度改革逐步积极开展近年来，随着经济转型步伐减缓，城乡一体化进程公里/小时，党中央、国务院减缓了补充农地制度改革短板宅基地制度的改革战略部署。2015年一号文件明确提出“急剧前进农村土地制度改革试点”。

在保证土地公有制性质不转变、耕地红线不突破、农民利益不损毁的前提下，按照中央统一部署，谨慎稳健前进农村土地制度改革。同年1月，《关于农村土地征税、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》由中共中央办公厅和国务院牵头公布，我国宅基地制度改革月转入试点阶段。7月，宅基地改革试点工作在全国33个区县试点实行。

2016年中央一号文件更进一步明确提出了“减缓前进农村宅基地使用权确权注册颁证工作”“完备宅基地权益确保和获得方式，探寻农民住房确保新机制”。3月，国务院六部委牵头授予《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。同年9月后，宅基地改革试点转入专责前进阶段。2017年中央一号文件对实施宅基地集体所有权、确保农户宅基地占据和使用权，减少农民财产性收益。

2017年11月20日，习近平总书记主持人开会的十九届中央浅改组第一次会议，强调指出：扩展宅基地制度改革试点不得以交易宅基地为出发点。紧接着，今年的“一号文件”月明确提出，探寻宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。宅基地“三权分置”是最重要突破宅基地的“三权分置”与集体土地总承包经营权分改置相近，即在维持宅基地集体所有权的恒定情况下，希望以农村住宅和使用权的光阴、出租、抵押等方式提供财产性收益，其核心或突破点是对宅基地居住于功能之外的资产资本功能的更进一步确认。不过，宅基地“三权分置”与承包地“三权分置”的有所不同在于，承包地的经营权希望光阴、希望有助于集中于，而宅基地并不希望集中于到少数人手里。

总体上看，现行宅基地制度改革中顾及农地资产性（于个体）与资源性（于整体）的制度框架尚能不明晰，如今中央一号文件的涉及规定，为新时期宅基地制度框架的建构奠下了基础。下一步在改革试点中要严肃积极开展宅基地“三权分置”、尤其是农户宅基地资格权的法理研究，探寻宅基地“三权分置”明确形式，希望各地融合发展乡村旅游、上山下乡回乡创意创业等先行先试，探寻盘活利用闲置宅基地和农房、减少农民财产性收益的办法，减缓构成可推展、可拷贝的经验。

总之，宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”的月明确提出，不仅为新时期宅基地制度顶层设计奠下了基础，也为城乡生产要素公平权利流动建构了条件。

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