本文摘要：中国是目前全球购物中心建设尤为活跃的市场之一，但根据国家商务部委托中国连锁经营协会编成的《中国购物中心发展指数》表明，近年来，因不存在阶段性供应不足的风险，平均值每年有将近50%的购物中心不会推迟开业，目前，这种趋势仍在持续。

中国是目前全球购物中心建设尤为活跃的市场之一，但根据国家商务部委托中国连锁经营协会编成的《中国购物中心发展指数》表明，近年来，因不存在阶段性供应不足的风险，平均值每年有将近50%的购物中心不会推迟开业，目前，这种趋势仍在持续。在这样的大环境下，以线下空间为核心的场景革命或许沦为购物中心确保竞争力、提高资管能力的救命稻草，于是乎各大购物中心争相递归，从主题沉浸式场景到数字白科技体验再行到社交营销，购物中心抢到十八般武艺。

但在一次又一次的革新浪潮之后，很多购物中心开始迷茫，如何才能彻底觅消费者，提高购物中心资管能力沦为行业急需解决问题的核心问题。为了做到行业热点、厘清行业发展方向，睿和智库前日整理了2018年1月至今我国购物中心十大热词、十大融资收购事件以及十大顺利的购物中心更新改造案例，以期协助行业尽早走进迷雾，重返理性，更佳地开发利用购物中心未来发展趋势。2018－2019年度购物中心十大热词1. 商业地产证券化在大型地产商转型城市设施服务商、城市运营商的大趋势下，商业地产运营和资产证券化沦为热点。

2018年，商业地产资产证券化沦为热点，全年发售CMBS 和类REITS共94单，合计规模2263.4亿元。在房地产市场调结构、叛杠杆、胆转型的条件下，盘活商业地产存量，大力推展资产证券化，也已沦为仅有行业的趋势。

2．存量改建国内商业发展20余年，商业地产步入存量市场早已是不争的事实。刚过去的2019年上半年，全国商业地产市场风起云涌，知名企业收购重组、地王浪潮此起彼伏、老牌商业改建升级新的商业增量持续入市已是行业常态。

3．数字白科技体验随着商业的发展变化，仅有符合购物市场需求的商业空间早已过去，取而代之的是多样化体验式购物空间。以新奇特、白科技、VR产品等为特色的专业主力店，既可以符合顾客体验，又能给购物中心获取特色内容带给特色客群，在购物中心中大放异彩。4．社区型购物中心在宏观经济增长速度大大上升，场地租金上升、企业利润上升的大环境下，便利店、精品餐馆、社区型购物中心等社区商业将沦为零售企业谋求转型升级的最重要方向，社区商业早已转入黄金发展期。

5．显购物中心策画时代落幕新的商品种类、新的技术和渠道重构了消费结构，反映到项目上，消费升级让购物中心不只是一个商业消费品的统合平台，显购物中心策画时代落幕，新型商业综合体应运而生，购物中心＋跨界、商业 办公在一二线城市最为显著。6．社交营销在未来，顾客不是消费者，而是生活者，购物中心是整天、健美、发呆，而不只是购物，它的公共性和服务性也将不会更加引人注目。因此购物中心的体验文化还是在社交上，这指出具备以社交为核心的O2O策略和社交化消费功能的营销方式不会强化商场竖井和客群粘性。

7．舌尖消费纵观购物中心餐饮业态的变革史可以找到，餐饮业态早已发展沦为购物中心的重头戏。在餐饮业态发力，购物、餐饮、休闲娱乐的1：1：1消费模式，引入先河以及网红式餐饮品牌，不仅为购物中心连为一体人气，而且可以影响购物和休闲娱乐区域的消费。8．沉浸式场景场景简化的魅力在于把商业受众群体从大众变为了个体，个体的心理、情感市场需求获得了充份推崇。

个体沉浸于在触景生情的场景里，有可能启动时他们更好的情怀，而为此买单。9．不会耸的购物中心消费者走到最久的路就是购物中心的营销套路，面临85后新的中产和90后消费新的群体，不会耸购物中心的品牌，通过有意思、有体验、有相连的服务体验让消费者从其顾客变成粉丝，让品牌的价值输入和消费者的精神递归产生共鸣，持续为项目竖井。10．打造出潮文化潮不只是时尚，堪称新生代人群的心态和生活态度。

在当今的消费趋势下，一个探讨生活潮流、有独有内涵的购物中心更加不受消费者的注目，潮圣地已沦为更加多购物中心的代名词。十大购物中心融资收购事件1．2018年1月5日，新加坡嘉德集团通过旗下凯德商用公司，出售在中国的20家购物中心，由印力商用置业(万科旗下子公司)、万科集团和Triwater资产管理集团牵头并购，收益率2.7％至2.8％。对于凯德而言，出售中小型购物中心，可以维持并增强在北京、上海等核心市场上的领先优势。2．2018年6月26日，长城证券-北京合生汇资产反对专项计划顺利发售，金额56亿，此单为当时仅次于发售规模CMBS，投资人股份社会各界，从获得交易所无异议函到已完成发售，仅有历时20天，反映了资本市场对合生创展集团以及产品的高度接纳。

此单CMBS的发售，不仅为合创展集团盘活了存量商业资产、切断了新的融资渠道，也为其众多商业寻求各类资产证券化产品奠下了较好的基础。3．2018年8月17日，中信证券主承的金融街威斯汀酒店资产反对专项计划顺利发售，规模30.3亿，本单产品仅次于亮点为优先级发售利率仅有4.96%，刷新2018年CMBS发售利率新高，全场全额投资人报额88亿，筹措倍数2.93倍。体现了通过CMBS在盘活存量物业，资本助力传统零售转型的最重要意义。

4．2018年9月3日，广发恒入-正佳企业集团正佳广场资产反对专项计划顺利发售，正佳广场融资总规模约73亿元，这也是2018年规模仅次于的资产反对专项计划。此次标的物是正佳广场，总建筑面积约42万平方米。该专项计划的顺利发售，反映了投资人对正佳集团现代化经营管理物业能力的接纳，体现了市场对以资产信用承托产品创设上观念的变革。5．2018年9月4日，华西证券-侨鑫国际商业物业资产反对专项计划发售，这是国内首单5年回售期的CMBS项目，该CMBS产品仅次于亮点是五年制回售期，此前一般来说为每剩三年投资人有权自由选择回售。

6．2018年9月28日，大华社区CMBS顺利发售，上海海通资管作为该计划的管理人，本专项计划是目前国内首单以社区商业物业为底层资产的CMBS产品，主要将社区商业化零为整，兼备商业属性和社区属性，盘活存量资产。7．2018年11月13日，凯德集团宣告以128亿元并购上海最低双子塔星港国际中心，创下了它在华单个项目交易金额纪录。

而且，预计项目投资总额金额大约200亿元，将这栋大楼打导致凯德旗下标志性旗舰综合体来福士。凯德在中国探讨以北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群，布局具备区块发展潜力及贬值空间的成长型项目。8．2019年1月26日，中信建投-世纪金源I号资产反对专项计划顺利发售，总规模为30亿元，这不仅是2019年商业地产资产交易的最重要一单，也标志着世纪金源集团踏出资产证券化的第一步。

此次标的物主体北京世纪金源购物中心总商业面积为60.5万平方米，是目前国内仅次于的单体商业建筑之一，其坐落于海淀区世纪城的核心方位，交通便捷，人口密集，客流平稳，设施设施完备。9．领展房产基金，于2019年2月20日，与卖方签定框架协议及股权转让协议书，领展以66亿元并购深圳福田区的怡景中心城购物中心，该购物中心零售面积为8.39万平方米，可出租面积5.99万平方米，另有741个停车位。该项目是领展集团旗下于深圳首个、粤港澳大湾区内第二个并购项目，也是集团于中国内地一线城市的第五个物业。10．2019年4月25日，全国首单多城市购物中心人组CMBS渤海汇金-云城投银泰城资产反对专项计划顺利发售，发售总规模33亿元。

该项目发起人和完整权益人为云南城投，计划管理人和主承销商为渤海汇金资管。这也是云南城投置业首次将其核心资产银泰城商业购物中心品牌引进资产证券化领域中。十大更新改造购物中心1．2018年5月5日，上海长风大悦城经历一年半的改建月开业，项目前身为长风景畔广场，坐落于上海市内环、中环之间的核心区域，归属于长风生态商务区。过去的商业运营，品牌规划缺少章法，业态过于合理，大悦城接掌后，新的规划场内业态和品牌落位，通过对定位的新的瞄准、产品逻辑的辨别和搭起主题街区等方式复活一线核心地区的休克鱼。

2．2018年7月28日，北京万科时代中心，由丹麦SHL事务所主持人改建设计，改建后的万科时代中心是融合零售商砖、办公、绿色空间和活动场所的新型城市地标，一座47000平方米的新型城市综合体。3．坐落于南京东路步行街的上海世茂广场经历18个月称疾改建后，于2018年9月28日新的开业。

项目力邀请全球著名建筑事务所 Kokai Studios的牵头创始人兼任首席建筑师Andrea Destefanis全面编舞，改建投放大约3亿元，品牌更换亲率低90%。4．2018年10月26日，上海三林印象城开业，首期开业面积6.8万方，开业亲率约90%，三林地区城市设施商业服务早已转入全新时代。作为存量资产改建商业体，印力上海对该项目展开了全面的优化改建、业态创意以及服务升级，三林印象城可谓又一个城市更新项目经典案例。

5．上海三林印象城是印力集团牵头信城不动产在上海研发的首个印象系由购物中心，于2018年10月26日开业。经过一年左右时间，项目之后将原三林城市商业广场改建为全新的三林印象城。项目设计上基于原先形态新的打造出连贯对外开放的公共空间，提高一动线以及可约节点，营造更为宾至如归的氛围。在商场内部，建筑入口区及中庭的改建超越了线脚及纵向空间，使空间的流动感更加强劲，动线更加流畅。

6．2018年12月16日，改建后的西安大悦城月开业，这也是大悦城体系内最大规模的改建项目。主题对话街区＋空间与消费者的对话＋30%西北首店让西安大悦城焕然一新，不仅彰显古城西安更加多元的时尚风貌，让潮流品质生活触须可得。

7．2018年12月24日，深圳国投广场完结两年升级改建，月改名为深圳印力中心，项目经过分层大改建，在外部建筑和内部空间都经过大换回脸手术，LOFT主题空间和阶梯式花园、智能化硬件让商场更为现代化，品牌改版亲率约43%，改建后的商场更为人性化，客户体验感觉强化。8．2019年1月开业的杭州工联CC购物中心，坐落于杭州湖滨商圈，前身为杭州老牌最老牌的商场之一，改建后为杭州潮玩游戏聚集地，汇聚杭州首家MUJI分店、国内首家HM home、国内第二家腾讯视频线下店等符合每个任性的灵魂。9．2019年1月26日，占地约40.8亩的济南欧亚大观乐活城开业，前身是有88年历史的老字号济南大观园。

项目翻修后，既保有并引人注目传统民艺，又带入时尚生活概念，是集购物、餐饮、娱乐、休闲娱乐、公寓、办公为一体的大型商业综合体。10．2019年7月26日，华南区第二座大融城陈德大融城月开业，开业当天销售额突破800万，招商完成率98%。项目并非做作将海量品牌搬入商场，而是融合消费者市场需求和业态人组，通过主题场景言和融和串联，提高精细化服务。

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